Veilig beleggen in huizen?

Bijdrage geschreven door Chris Youl, Global Industrials Analyst, M&G

Chris Youl

Nadat de Europese woningbouwsector sinds de financiële crisis in het slop heeft gezeten, zijn er nu voorzichtige tekenen van herstel. We zien bemoedigende gegevens en op basis van onze analyses en gesprekken met bedrijven geloven we steeds meer dat de huidige waarderingen geen goede afspiegeling zijn van het winstgroeipotentieel van de sector.

De bouw van nieuwe woningen in West-Europa ligt nu 45% lager dan de piek van 2006 en 35% onder het niveau van 2002, waarbij belangrijke landen zoals Frankrijk, Italië en Spanje respectievelijk ongeveer 40%, 70% en 90% van hun hoogste niveaus verwijderd zijn. Zelfs met de stabilisatie en verbetering in Duitsland en het Verenigd Koninkrijk is de totale productie blijven dalen.

Uitgaand van deze lage basis blijkt uit de prognoses van Euroconstruct, een netwerk dat onderzoek doet naar de bouw, dat de West-Europese woningbouw in 2016 met 3,2% zal groeien en in 2017 met 2,3%. Naar verwachting zal de nieuwbouwactiviteit in 2016 met 6,2% groeien - het snelste tempo sinds 1992 - en in 2017 afzwakken naar 4%. Het segment woningrenovaties zal in 2016 naar verwachting met 1,2 % en in 2017 met 1,1% stijgen, in lijn met het langetermijngemiddelde.

De kans is echter klein dat het herstel in alle landen hetzelfde zal verlopen. Afgaand op de laatste decennia is het duidelijk dat de regionale verschillen in de woningbouwmarkten in Europa een bekend patroon zijn. Onderstaande grafiek toont de uitzonderlijke groei en de daaropvolgende instorting van de woningbouw in Zuid-Europa. Hoewel het onwaarschijnlijk is dat zich op de middellange termijn opnieuw dergelijke pieken en dalen zullen voordoen, kunnen we over 2016 voor alle kernregio's groei verwachten, met stabilisatie in Italië. Dit is een relatief ongekende situatie die we alleen hebben gezien tijdens de eerdere piek van halverwege de jaren 2000.

Het Verenigd Koninkrijk en Duitsland lopen tot dusver voorop bij het herstel. De Britse huizenmarkt is één van de best presterende in Europa, vooral sinds de invoering van de “Help-to- Buy Equity Loan”-regeling van de overheid in 2013, terwijl de macro-economische indicatoren in Duitsland wijzen op een aanhoudende verbetering in de sector. In Frankrijk staat het herstel nog in de kinderschoenen, maar het verbetert, ondersteund door stimuleringsregelingen voor starters (leningen tegen 0%) en investeerders (de wet-Pinel). Diverse belangrijke economische indicatoren, zoals vertrouwen in de bouw, orderportefeuilles en hypotheekaanvragen wijzen allemaal in de richting van een bescheiden groei van de Franse woningbouw.

In Zuid-Europa trekt de woningbouw aan, zij het in veel landen vanaf een zeer laag niveau, terwijl de belangrijkste Scandinavische landen en de Benelux-landen naar verwachting vanaf een lage basis een solide groei zullen blijven realiseren. Belangrijk is dat in West-Europa (behalve Duitsland en het Verenigd Koninkrijk) nieuwe woningen als percentage van de bevolking en als percentage van de bestaande woningen dicht bij hun 20-jarige dieptepunten blijven, wat de noodzaak van investeringen benadrukt.

Als het herstel in de woningbouw in Europa aanhoudt, kunnen deze markten profiteren van een samengesteld jaarlijks groeipercentage van ruim 10% in plaats van de verwachte 3%, wat heel aantrekkelijk is in een omgeving met beperkte groei. De koers-winstverhouding van de Eurostoxx bouw- en bouwmaterialen-index bedraagt naar verwachting 16,5 over 12 maanden. Hoewel dit in absolute cijfers niet goedkoop is, is het wel in lijn met de historisch gemiddelde opslag van 5% ten opzichte van de markt, wat op dit punt in de cyclus gezien het aanzienlijke herstelpotentieel niet goed voelt.

Nu de belangrijkste eindmarkten zich herstellen ten opzichte van hun laagste niveau en de marges niet hoog zijn, moet een dubbelcijferige winstgroei goed haalbaar zijn voor bedrijven die blootgesteld zijn aan de Europese bouw, wat uit de huidige waarderingen niet naar voren komt. We zien een breed scala aan investeringsmogelijkheden, van traditionele bouwbedrijven tot specialisten op het gebied van elektrische apparatuur en bouwcontrolesystemen.

Analist.nl Nieuwsdienst: +31 084-0032-842
nieuws@analist.nl

Copyright analist.be B.V.
All rights reserved. Any redistribution, duplication or archiving prohibited. analist.be doesn't warrant the accuracy of any News Content provided and shall not be liable for any errors, inaccuracies or for any actions taken in reliance thereon.