Strengere bankregels verschuiven zakelijke vastgoedfinanciering richting alternatieve geldverstrekkers

Sinds 1 januari 2025 is de Europese verordening CRR3 van kracht. Die verordening vertaalt de laatste Basel III-hervormingen naar concrete kapitaaleisen voor banken in de EU. Voor ondernemers die zakelijk vastgoed willen financieren, is het effect tastbaar: banken worden selectiever, doorlooptijden lopen op en voorwaarden worden strenger.

De verschuiving is niet uit de lucht komen vallen. Al sinds de renteverhogingen van de ECB in 2022 en 2023 werden banken voorzichtiger met commercieel vastgoedkrediet. CRR3 versterkt die beweging structureel, omdat banken nu meer eigen vermogen moeten aanhouden tegenover vastgoedleningen. Het gevolg is dat de traditionele bankroute voor een groeiende groep ondernemers minder vanzelfsprekend wordt.

Voor ondernemers die een beleggingspand willen vastgoed herfinancieren ontstaat daardoor een praktisch knelpunt. Transacties die voorheen binnen enkele weken rond waren, lopen nu soms maanden vertraging op. Alternatieve financieringsplatforms zoals Bufr.nl springen in dat gat door binnen een werkdag duidelijkheid te geven over een aanvraag.

Hogere kapitaaleisen raken vastgoedleningen het hardst

Verordening (EU) 2024/1623, beter bekend als CRR3, past de berekening van risicogewichten voor bankbalansen fundamenteel aan. Vastgoedleningen aan ondernemers krijgen in veel gevallen hogere risicogewichten toegekend dan voorheen. Dat betekent concreet dat een bank meer kapitaal moet reserveren voor iedere euro die ze aan zakelijk vastgoed uitleent.

Meer gereserveerd kapitaal betekent lagere rendementen op die leningen voor de bank zelf. De logische reactie is tweeledig: de rente voor de ondernemer verhogen, of strikter selecteren welke dossiers nog in behandeling worden genomen. Beide effecten zijn in de Nederlandse markt al zichtbaar geworden.

De Europese Bankenautoriteit (EBA) heeft de implementatierichtsnoeren voor CRR3 in de loop van 2024 gepubliceerd via haar CRR3-implementatiepagina. Die richtsnoeren bepalen hoe nationaal toezichthouders zoals De Nederlandsche Bank de nieuwe regels handhaven.

Groeiende markt voor financiering buiten de bank

De opkomst van niet-bancaire kredietverlening in Europa is geen nieuw fenomeen. Private credit groeit al ruim een decennium als beleggingscategorie, aangejaagd door institutionele beleggers die op zoek zijn naar rendement met onderpand. CRR3 geeft die trend een extra impuls doordat het de concurrentiepositie van banken op bepaalde vastgoedleningen verzwakt.

Vooral ondernemers met tijdgevoelige transacties merken het verschil. Bij het herfinancieren van vastgoed of het snel overnemen van een pand telt snelheid soms even zwaar als de rentestand. Aanbieders die binnen een dag een voorstel kunnen doen en financieringen tot 75 procent van de marktwaarde verstrekken, bieden dan een concreet alternatief voor het bancaire traject.

Bij Bufr.nl kunnen ondernemers bijvoorbeeld aflossingsvrij financieren en krijgen zij een persoonlijk aanspreekpunt in plaats van een digitaal portaal. Dat is een bewuste positionering tegenover banken die steeds meer standaardiseren. Het model richt zich op ondernemers die vastgoed willen herfinancieren of nieuw willen aankopen zonder weken te wachten op een eerste reactie.

Kansen en risico's voor beleggers

Voor beleggers die gewend zijn aan beursgenoteerde vastgoedfondsen of REIT's opent de groei van niet-bancaire vastgoedfinanciering een andere invalshoek. Investeren in zakelijke hypotheken met onderpand op vastgoed levert doorgaans een hoger couponrendement op dan staatsobligaties, maar brengt ook specifieke risico's mee: illiquiditeit, concentratierisico en afhankelijkheid van de woningmarkt of kantorenmarkt. De Nederlandsche Bank houdt de groei van niet-bancair krediet nauwlettend in de gaten, onder meer via het Overzicht Financiële Stabiliteit. DNB wijst erop dat niet-bancaire kredietverlening weliswaar het financiële systeem kan diversifiëren, maar dat toezicht en transparantie essentieel blijven om systeemrisico's te beheersen.

Platforms die investeerders toegang bieden tot zakelijke hypotheken doen er dan ook verstandig aan om helder te communiceren over het toetsingsproces, het onderpand en de loan-to-value ratio van iedere financiering. Voor beleggers geldt dezelfde basisregel als altijd: begrijp waar je in investeert voordat je kapitaal vastlegt.

Regulering blijft in beweging

CRR3 is waarschijnlijk niet het eindpunt van de aangescherpte bankregulering. De Europese Commissie evalueert periodiek of aanvullende maatregelen nodig zijn, zeker nu niet-bancaire kredietverlening sneller groeit dan verwacht. Voor ondernemers die zakelijk vastgoed willen financieren, betekent dit dat de keuze tussen bank en alternatieve geldverstrekker de komende jaren alleen maar relevanter wordt.

Tegelijkertijd verschuift het beleggingslandschap. Waar vastgoedbeleggingen traditioneel via aandelen, fondsen of directe aankoop liepen, is het financieren van andermans vastgoed via gedekte leningen een groeiend segment. De komende jaren zal blijken hoe snel die markt in Nederland volwassen wordt en welke spelers daarin een structurele rol weten te spelen.