D’Ieteren Immo: onbekend is onbemind

D’Ieteren Immo: onbekend is onbemind

Eind 2016 besliste de groep D’Ieteren om haar vastgoed in een aparte maatschappij onder te brengen. Voorheen telde de beursgenoteerd onderneming 11 aparte entiteiten en was het moeilijk om een overzicht te krijgen van alle vastgoed, laat staan er gerichte acties op te lanceren of een strategie op te enten. We spraken met CEO Paul Monville van D’Ieteren Immo om een stand van zaken op te maken.

Paulmonvilledieteren
Paul Monville

Wat was de opzet van de verzelfstandiging?

Paul Monville: Er waren verschillende doelstellingen. Eerst en vooral was het de bedoeling de activiteit te professionaliseren en er een bekwaam team rond te bouwen. Ten tweede wilde de moedermaatschappij een grotere investeringsdiversificatie bewerkstelligen. Maar de basisdoelstelling was en is het bestaande vastgoedpatrimonium op verschillende manieren op te waarderen en daarna de vruchten ervan te plukken: invest en hold als het ware, een duidelijke visie op de lange termijn.

Wat zijn de groeidoelstellingen?

Paul Monville: We hebben een 10-jaarplan opgesteld en plannen nog investeringen in de toekomst. We willen D’Ieteren Immo op die tijdspanne verdubbelen in omvang. Vandaag zijn we bezig met enkele grote projecten met als rode draad de herbestemming van sites. Het doel is meerwaarde te creëren op onze gronden en de activiteiten die daar zijn of die we daar zouden willen zien groeien. Ons grote voordeel is dat we eigenaar zijn van de gronden. Dit is een enorme opportuniteit. We werken op hetgeen we al hebben, het is zeker niet de bedoeling om nieuwe terreinen of gronden te zoeken. We hebben voldoende werk. Vandaag boeken we een rendement van 7% op de hele portefeuille. En de doelstelling is om de komende jaren het rendement tussen 7 en 8% te houden.

Hoe ziet de portefeuille er van D’Ieteren Immo vandaag uit?

Paul Monville: We hebben in totaal 31 sites in de portefeuille en ongeveer 60% daarvan zijn gelinkt aan de automobielsector, goed voor zo’n 20 sites. Dat zijn eigenlijk garages, parkings en aanverwanten en 15 daarvan zijn verbonden aan de Volkswagen. Sinds kort zijn er ook garages van andere merken zoals onder meer Landrover en Kia. En ruim 30% van de portefeuille valt onder de noemer ‘herbestemming’. Een voorbeeld hiervan is de transformatie van een garage in Kraainem tot een winkelpand. En in Meiser werken we momenteel samen met Colruyt. Uiteindelijk verhogen we hiermee de diversificatie van klanten en van zakencijfer.

Vastgoeddieterenanalist

Hoe gaat de samenstelling van de portefeuille de komende jaren evolueren?

Paul Monville: De inkomstenverdeling zou de komende jaren kunnen evolueren naar 50% uit automotive en 50% uit andere activiteiten zoals retail. Vooral in het tweede luik zitten de groeimogelijkheden want winkels zullen altijd een noodzaak zijn. De grootste uitdaging zal zijn om aan de hand van analyse en ervaring te vinden wat de klant wil en hoe zijn behoeften in de tijd zullen wijzigen. Maar ook op het vlak van garages en autogerelateerde activiteiten zijn er nieuwe concepten die we kunnen uitwerken.

Gaat u ook de logistieke toer opgaan? En wat met residentieel vastgoed?

Paul Monville: We hebben vandaag één logistiek centrum in Kortenberg. Maar we hebben geen plannen om ons in logistiek vastgoed verder te diversifiëren omdat we er niet in gespecialiseerd zijn. In deze sector zijn er reeds voldoende groepen die het uitstekend doen. Wat residentieel vastgoed betreft hebben we een project net naast onze hoofdzetel in de Maliestraat te Elsene. Op 4000 m2 beschikken we over 36 appartementen en na 3 maanden is er reeds. Maar ook dit project zal eerder een uitzondering blijven.

Hoe groot is D’Ieteren Immo en zijn er plannen om de structuur te veranderen?

Paul Monville: We hebben een eigen vermogen van 50 miljoen euro en tellen 80 miljoen euro schulden. Anders gesteld zijn we goed voor 10% van Cofinimmo, een kleine vis met andere woorden. Hoe dan ook blijven we een 100%-dochtermaatschappij van de groep D’Ieteren en zullen een innige band met de moedergroep, nog altijd een familiebedrijf met langetermijnvisie, behouden. Ze heeft trouwens al veel geld en tijd in ons geïnvesteerd.

Hoe gaat u eigenlijk praktisch tewerk?

Paul Monville: We hebben drie stappen voor ogen: Mind, plan and build. In eerste instantie nemen we onze tijd om na te denken over wat we met onze sites gaan doen. Vandaag is vastgoed veel meer dan een muur of wat stenen. Vastgoed moet vandaag veel flexibeler zijn met de mogelijkheid om te transformeren en andere activiteiten mogelijk te maken. Daarna maken we plannen en ten slotte voeren we die uit. Vandaag zitten we nog grotendeels in het eerste gedeelte.

U hebt enkele specifieke projecten zoals Mobilis. Wat houdt dit precies in?

Paul Monville: Het is een herbestemmingsproject in Anderlecht op een industriële site van 32.000m2. We hebben het toegekend aan Xaveer De Geyter Architects en zijn bijna klaar met de vergunningen. De helft van de site is voor garage-activiteiten van D’Ieteren Auto en de andere helft zal uit winkelmogelijkheden, restaurants, bureaus en productieve activiteiten bestaan. Het zal uiteindelijk een combinatie van verschillende activiteiten worden waarbij de mogelijkheid tot diversificatie zal worden ingebouwd. Het zullen hoe dan ook flexibele gebouwen en structuren zijn die een antwoord aan de uitdagingen van de toekomst zullen kunnen bieden. Wat verder worden door andere spelers ook 3700 appartementen gebouwd.

Hoort Circularium ook in dit rijtje thuis?

Paul Monville: Zeker, maar Circularium is kleinschaliger en heeft een andere insteek. Het is ook een site in Anderlecht, dichtbij Molenbeek, van bijna 10.000 m2 waar we volledig de kaart trekken van de circulaire economie. Er wordt volop naar huurders gezocht en we denken constant na over hoe het project kan ingevuld worden. Momenteel zijn we op zoek naar een beheerder en extra partners. Het is een transitieproject voor ons en er zullen geen automobielactiviteiten worden ondernomen. Ook het Brussels Gewest investeert in dit project. Met Circularium willen we inzetten op een productieve stad want zonder maakindustrie heeft een stad geen toekomst. Op 28 maart is er een opendeurdag.

Momenteel draait veel rond duurzaamheid. Hoe staat het daarmee binnen de groep?

Paul Monville: Duurzaamheid staat bovenaan onze prioriteitslijst. Wist u dat we zelf 40% produceren van alle energie die we verbruiken via onder meer zonnepanelen en geothermie. De bedoeling is om dit percentage op relatief korte termijn tot 50% op te trekken. Bovendien investeren we momenteel in de opslag van energie via de installatie van een grote batterij in Kortenberg. Daarnaast hebben we een duurzaamheidsplan uitgetekend in samenwerking met onze partner Futureproofed waarin 8 verschillende doelstellingen staan beschreven. We proberen trouwens zo veel mogelijk sustainable goals van de Verenigde Naties te integreren. Dat alles is natuurlijk een grote uitdaging gezien we gelinkt zijn aan de automobielsector. Iedereen is er zich van bewust dat er iets voor de planeet moet gedaan worden en bedrijven die de middelen hebben, moeten het uiteindelijk ook doen.

Dieterenimmoanalist

Kunt u enkele concrete voorbeelden geven?

Paul Monville: Recent hebben we een garage gerenoveerd in Drogenbos en ging veel aandacht naar biodiversiteit. Het dak van onze Porsche-garage in Mont-Saint-Guibert ligt dan weer vol met zonnepanelen terwijl we een 20-tal oplaadpunten voor wagens hebben geïnstalleerd (met een groei-capaciteit tot 50). Het gebouw is zo goed als energieneutraal.

D’Ieteren Immo is niet echt gekend. Hebt u plannen om meer te communiceren?

Paul Monville: Het is belangrijk een communicatieplan te hebben want we zoeken constant klanten, partnerships, ontwikkelaars, enzovoort. Naambekendheid is van belang. We zijn een goede referentie in de sector, denken we. Employer branding is eveneens van belang zodat we de juiste profielen kunnen aantrekken. We zijn tevreden dat mensen al spontaan naar ons toe komen. Onze langetermijnstrategie en aanpak spreken duidelijk aan.