ING IM blijft positief op aandelen en, in mindere mate, beursgenoteerd vastgoed

ING Investment Management zegt dat vastgoed in het huidige klimaat van oplopende langetermijnrentes waarschijnlijk minder zal presteren dan de aandelenmarkten. Echter, de vermogensbeheerder geeft aan dat dit de vermogenssoort niet meteen onaantrekkelijk maakt. ING IM houdt daarom vast aan haar overweging. Zij gelooft dat de dividendrendementen aantrekkelijk blijven ten opzichte van de obligatierendementen en dat deze hoger liggen dan op de aandelenmarkten. Ook vanuit een historisch perspectief ziet ING IM dat beursgenoteerd vastgoed een schild van extra rendement heeft opgebouwd tegenover bedrijfsobligatierentes. Daarmee hoeven stijgende rendementen van bedrijfsobligaties niet meteen negatief uit te werken op beursgenoteerd vastgoed.

Samenhang met rente

Koen Straetmans, Senior Strategist, Real Estate en Commodities , ING IM zegt: “De performance van beursgenoteerd vastgoed ten opzichte van aandelen was de laatste drie jaar nauw gekoppeld aan de ontwikkeling van de langetermijnrentes in de ontwikkelde wereld. In vergelijking met andere vermogenssoorten is beursgenoteerd vastgoed meer gefinancierd met vreemd kapitaal. De meeste schuld bij vastgoedmaatschappijen uit de ontwikkelde markten staat uit tegen vaste langetermijnrentes. Daardoor is de ontwikkeling van de rentetarieven een goede verklarende factor geweest voor de relatieve performance van vastgoed ten opzichte van aandelen.”

Systeemcrisis invloed

“Recentelijk werd deze relatie tijdelijk onderbroken door de ernstige systeemcrisis, die heeft geleid tot een ontkoppeling waarbij vastgoed duidelijk minder presteerde. Vervolgens hebben de twee LTRO’s van de ECB, december 2011 en februari 2012, deze angst weer weten in te perken. Tegelijkertijd leidde dit tot een betere prestatie van vastgoed, omdat de rentetarieven verder daalden. De relatie tussen de rentetarieven en de relatieve performance van beursgenoteerd vastgoed is weer hersteld.”

“In de zomer van vorig jaar hebben aankondigingen van de centrale banken over de hele wereld voor bijkomende vermindering van de systematische risico’s gezorgd. Tegelijkertijd zorgde het ook voor steun aan het ontluikende wereldwijde economische herstel. In dit klimaat stegen de 10-jarige rentetarieven op Amerikaans staatspapier, een trend die zich in het eerste gedeelte van 2013 heeft voortgezet.”

Regionale verschillen

ING IM zegt echter dat het effect van de renteschommelingen op de performance van beursgenoteerd vastgoed per regio verschilt. Amerikaans beursgenoteerd vastgoed en, in mindere mate, Brits beursgenoteerd vastgoed hebben de hoogste negatieve correlatie sinds 2012 (respectievelijk -0,63 en -0,49). Dit moet worden afgezet tegen een negatieve correlatie van -0,45 voor wereldwijd beursgenoteerd vastgoed.

Verschillende correlaties

Beursgenoteerd vastgoed uit het ontwikkelde gedeelte van Azië, heeft een lagere correlatie met rendementen op Amerikaans staatspapier. Dit geldt ook voor vastgoed uit de eurozone en in het bijzonder uit opkomende markten. Een deel van de reden hiervoor is volgens de vermogensbeheerder de lagere hoeveelheid vreemd vermogen, in vergelijking met de VS.

Binnen beursgenoteerd vastgoed heeft ING IM een overweging in het ontwikkelde gedeelte van Azië (Australië, Singapore, Hong Kong en Japan). ING IM gelooft dat Japans beursgenoteerd vastgoed relatief aantrekkelijk blijft. Dit ondanks de outperformance van vorig jaar en de korte termijndruk als gevolg van substantiële uitgifte van nieuwe aandelen.