ING Belgium - Mismatch woningnood en -aanbod verdiepte zich verder in 2025

Alissa Lefebre, econoom verantwoordelijk voor de vastgoedstudies bij ING, stelt u graag een update voor rond het thema van de bouwvergunningen in België

Aanhoudende daling in totaal aantal bouwvergunningen: - 3% joj Mismatch tussen vraag en aanbod neemt toe: -8% appartementsvergunningen joj

- Meer vraag naar kleinere units <-> daling nieuwe appartementsprojecten
- Vergunningen appartementen opnieuw een uitgesproken terugval
- Aandeel appartementsvergunningen daalde verder

Het woningbestand blijft sterk huizen-gedomineerd, met zelfs opnieuw lichte stijging van vergunningen voor huizen in 2025 (+0,7% joj)

Eerste signalen dat daling in bouwvergunningen begint uit te bodemen, maar geen eenvoudig herstel:

- Laagblijvende vraag naar nieuwbouw,
- Licht stijgende langetermijnrente, en
- Complexe en trage vergunningsprocedures.

In 2025 bleef het aantal uitgereikte bouwvergunningen opnieuw dalen, in lijn met de neerwaartse trend van de voorbije jaren. Het totaal aantal vergunningen lag 3% lager dan in 2024, na eerdere dalingen van 9% in 2023 en 8% in 2024.

Ook in de woningbouw zette de terugval zich in 2025 voort, met opnieuw een daling van 4% ten opzichte van 2024. Opvallend daarbij is het verschil tussen vergunningen voor huizen en appartementen. Waar het aantal vergunningen voor huizensterk terugviel in 2023 (-12% joj) en 2024 (-16% joj), steeg het aantal vergunningen in 2025 opnieuw licht in 2025 (+0,7% joj). Bij appartementen, daarentegen, versnelde de terugval net: na een lichte daling in 2023 (-2,5% joj) viel het aantal vergunningen in 2024 veel sterker terug (-11% joj) en in 2025 opnieuw met bijna 8% joj. Hierdoor kwam het aandeel appartementen binnen het totaal aantal woningvergunningen met 55% in 2025 lager uit dan in de voorbije jaren (56% in 2023 en 57% in 2024).

Deze evolutie staat in schril contrast met de demografische ontwikkelingen. Volgens ramingen van het Federaal Planbureau komen er tegen 2040 ongeveer 422.500 extra huishoudens bij, waarvan 71% alleenstaanden. Dat komt neer op een stijging van het aantal alleenstaanden met 16% tegen 2040 vergeleken met 2025. Ons huidige woningbestand (aantal woongelegenheden) bestaat echter nog steeds voor 69% uit huizen, waardoor extra kleinere, betaalbare woonunits, meestal ingevuld door appartementen, noodzakelijk zullen zijn om de groeiende vraag te kunnen opvangen en een groeiende mismatch op de woningmarkt te vermijden.

Hoewel er voor het eerst tekenen zijn dat de jarenlange daling in bouwvergunningen begint uit te bodemen, mag dit zeker niet worden geïnterpreteerd als een normaal herstel voor de bouwsector. Het totale vergunningsniveau bevindt zich immers nog steeds op een historisch laag peil, onder meer door de zwakke vraag naar nieuwbouwwoningen. De rentedaling in 2024 bleek bovendien onvoldoende om de bouwactiviteit noemenswaardig te stimuleren en in 2025 stabiliseerde en vervolgens steeg de rente al opnieuw licht. Voor de komende jaren verwachten we een licht stijgende trend, waardoor een krachtige heropleving van het aantal bouwvergunningen voorlopig onwaarschijnlijk blijft.